[경제칼럼] 부동산 양도시 주의해야 할 사항
2012-05-03 조성준
즉, 자산을 양도해야 할 상황이 발생했을 때 자신의 토지가 비사업용토지는 아닌지, 또는 자신의 주택이 1세대 2주택으로 중과대상에 해당하지는 않는지, 단기매매로서 중과세율이 적용되는지 궁금해 하며, 그 자산을 양도할 때 많은 양도소득세를 납부하게 될까 걱정하는 것이다.
2012년은 비사업용토지나 다주택에 대한 중과가 이루어지지 않아 누진세율이 적용되므로 세율이 크게 영향을 미치지는 않지만 이는 한시적 규정임을 기억해야 한다. 더불어 양도소득세는 양도소득 과세표준에 양도세율을 곱하는 계산방식을 취하기 때문에 높은 양도세율을 적용받게 되더라도 만약 양도소득 과세표준이 작다면 납부해야 할 양도소득세는 그다지 크지 않을 수 있다.
이런 양도소득세를 계산하는 과정에서 어떤 부분을 고려해야 하는지 그 내용을 하나씩 살펴보도록 하자.
대부분의 사람들은 양도소득세와 관련해 양도소득세율만을 생각하고 취득가액을 고려하지 않는다. 그러나 취득가액은 양도소득세를 계산하는데 있어 가장 중요한 부분이라 할 수 있다.
예를 들어, 1년 미만 보유의 양도소득세율이 50%인데 양도가액에서 취득가액을 뺀 금액 즉, 양도차액이 없는 경우에는 양도소득세도 없는 것이다. 즉, 이러한 경우 취득가액이 절세의 키 포인트가 된다. 여기서 취득이란 유상 무상을 불문한 일체의 취득 행위를 말한다.
다시 말해 상속 및 증여도 하나의 취득 행위이다. 따라서 토지 등 부동산을 상속받을 때 그 당시 시가로 상속세를 신고한다면 상속 시 취득가액은 상속받은 당시의 시가가 된다. 이 경우 나중에 상속받은 부동산을 팔 때에 양도소득세를 절약할 수 있는 것으로, 상속세 신고는 하나의 양도소득세 절세 전략이 될 수 있는 것이다. 그리고 취득 시 매매금액을 줄이는 다운계약서를 쓰지 않는 것이 나중에 팔 때의 양도소득세를 대비해서 현명한 방법이다.
양도소득세율은 크게 일반누진세율과 중과세율로 나눌 수 있다.
부동산의 경우, 우선 보유기간이 2년 미만인 경우에는 중과세율이 적용되고 2년 이상인 경우에는 일반세율이 적용되므로 이득이 생기는 경우에는 무조건 2년을 보유하고 매매해야 양도소득세를 절세할 수 있다.
2012년의 경우는 다주택자 및 비사업용토지 보유자에 대하여도 동일하게 기본 누진세율이 적용되고, 수도권에서도 1세대 1주택 비과세 요건에서 거주요건이 폐지되었으므로 만약, 거주 요건을 채우지 못해 매각하지 못한 1주택이 있다면 올해 매각을 고려해 보는 것도 괜찮은 전략이다.
자녀에게 8년 이상 자경한 농지를 줄때도 증여로 하면, 3천만원이 초과되면 증여세가 부과되는데 매매로 하면 양도소득세가 감면될 수 있어서 매매로 하는 경향이 있는데 이는 추후에 세무서에 매매대금 지급을 소명해야 하고 증여로 추정하여 많은 가산세를 부담할 수 있으므로 실제로 돈을 지불하고 매매한 것이 아닌 경우에는 신중하게 해야 한다.
또, 배우자에게 증여 시 증여 공제가 6억원이므로 예를 들어, 취득가 1억원이고 현시가 5억원인 토지를 배우자에게 증여한 후에 바로 양도하면 증여세도 안 내고 양도소득세도 안 낼 수 있을 거라 생각하고 증여 계획을 세울 수 있지만, 이 경우 증여받은 후 5년 이내에 양도하면 이전 증여 행위를 배제하고 당초 증여자가 양도한 1억원을 취득가액으로 보기 때문에 절세 효과를 얻을 수 없으므로, 5년 이상을 내다보고 증여여부를 결정해야 한다.
이외에도 세법상 부당한 행위에 대하여 여러 제재조항을 두고 있으므로 이러한 사항들을 고려하여 절세 계획을 세워야 한다.
자산을 양도해야 할 상황에 직면해서야 납부해야 할 세금에 대해 고민하고 절세를 위해 여기저기 알아보는 것은 바람직하지 않다. 다시 한 번 말하지만 언제나 자산의 취득과 동시에 그 자산의 양도를 생각하고 절세 계획을 세우는 것이 긴 기간을 두고 세금을 절세할 방법을 찾는 현명한 재테크라는 것을 항상 염두하며 행동하길 바란다.
비록 그 자산을 양도할 일이 없을 것이라고 생각하더라도 미래의 상황을 항상 바뀔 수 있기 때문이다.
조 성 준 공인회계사 21세기 부여신문 독자위원 |