김절세씨는 투자목적으로 주택을 여러채 가지고 있는데 더 이상 주택가격이 오르지 않자 대출이자만 부담하게 되는 것 같아 주택을 처분하기로 마음 먹었다. 김절세씨를 위해 부동산을 처분할 때 양도소득세를 줄일 수 있는 방법에 대하여 알아보기로 한다.

1. 다주택자가 주택을 처분하는 경우 양도차익이 작은 주택부터 처분하라.
3주택 이상의 다주택자는 양도차익이 가장 작은 주택부터 처분하여 주택수를 줄이면 양도소득세 부담이 얼마되지 않는다. 가장 양도차익이 많은 주택은 1가구 1주택으로 비과세혜택을 받을 수 있어 양도소득세를 크게 줄일 수 있다.

2. 양도시기를 조절하여 처분하라.
양도소득세는 한 해에 2주택 이상의 부동산을 양도하면 양도차익을 통산하여 양도소득세를 부과한다. 2주택 이상의 부동산을 처분해야 하고 그 중에 양도차손이 발생한 주택이 있다면 한 해에 양도차손이 발생한 주택과 양도차익이 발생하는 주택을 함께 처분하면 양도차익과 양도차손이 서로 상쇄되어 양도차익이 줄어 들게 된다. 2주택 이상이 모두 양도차익이 발생한 상태라면 한 해에 1주택 이상을 처분하지 않도록 한다. 양도차익이 누적되어 그에 상당하는 세율이 증가하여 양도소득세 부담이 커지기 때문이다.

3. 부동산의 보유기간을 최대한 늘려서 처분하라.
일반적인 부동산의 경우 취득시기부터 양도시기까지 보유기간이 2년 이상인 경우에는 6%~38%의 초과누진세율이 적용된다. 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%의 세율이 적용되고, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 40%의 세율이 적용된다. 부동산을 부득이 하게 급히 처분해야 할 때는 잔금청산일을 가급적 늦춰서 보유기간이 1년 미만인 경우에는 1년 이상으로, 보유기간이 2년 미만인 경우에는 2년 이상으로 늦춰서 잔금청산을 하는 것이 좋다.

4. 오래된 부동산은 장기보유특별공제 빼놓지 마라.
보유기간이 3년 이상인 경우에는 장기보유특별공제라고 하여 양도차익에 최장 30%를 차감시켜 준다. 3년 이상부터 10년까지 양도차익을 줄일 수 있으므로 보유기간을 최대 10년 이상으로 늘리는 것이 유리하다.

5. 1가구 1주택 비과세 특례를 최대한 활용하라.
양도소득세에 있어서 최고의 절세는 1가구 1주택을 이용한 비과세혜택을 받는 것이다. 만일 1주택 상태에서 상속에 의하여 2주택이 되었거나, 투자목적 또는 귀농목적으로 신규주택을 추가로 취득하였다면 종전의 1가구 1주택이었던 주택을 먼저 양도하면 1가구 1주택 비과세 혜택을 볼 수가 있다.

6. 상가겸용주택은 주택면적을 크게 해서 양도하라.
상가와 주택이 한 건물에 있는 겸용주택을 양도할 때 주택면적이 상가면적 보다 크면 건물 전체를 주택으로 보며, 상가면적이 크면 주택부분만을 주택으로 간주한다. 만일 1가구 1주택자로서 상가면적이 주택면적 보다 크다면 주택면적 비중이 크도록 개조 또는 수리를 하여 공부상 용도를 변경하거나 실제로 주택으로 사용하였다는 입증서류를 만들어 양도하면 1가구 1주택의 비과세 혜택을 볼 수 있다.

7. 보유하고 있는 주택이 조세감면 대상인지를 확인하라.
정부는 부동산침체에 따른 건설경기를 부양하기 위하여 수차례에 걸쳐 미분양주택을 취득할 경우 다양한 양도소득세 감면의 혜택을 주기로 약속했다. 현재 보유 또는 양도하고자 하는 주택이 세법에서 정한 혜택을 받을 수 있는지 여부를 반드시 확인하고 양도계획을 세워라.

8. 배우자에게 증여하여 양도하는 방법도 고려하라.
만일 1억원에 취득한 부동산이 그 동안 부동산가격이 많이 올라 시가 6억원으로 올랐다고 가정할 때, 오른 부동산을 처분하면 양도차익이 상당하여 많은 양도소득세를 부담하여야 한다. 그런데 부동산을 6억원에 배우자에게 증여한다면 전액 공제되어 증여세 부담 없이 증여할 수 있고 차후 부동산을 처분시 양도소득세를 현격하게 줄일 수 있다. 다만, 이렇게 특수관계자에게 증여 후 양도하는 행위를 방지하기 위하여 5년 이내에 양도하면 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 양도소득세를 계산하도록 규정하고 있으므로 면밀한 계획을 세워 양도하여야 한다.

9. 취득 및 양도 시 발생한 비용에 대한 증빙을 철저히 챙겨라.
양도차익을 계산할 때는 부동산의 취득 및 양도와 관련한 계약서상의 금액 외에도 취득 및 양도와 관련하여 직접적으로 발생한 비용도 포함한다. 취득 및 양도와 관련하여 지출한 경비에 대한 세금계산서 및 영수증 등의 증빙을 챙겨서 양도소득세 신고 시 제시하면 세금을 줄일 수 있다.

10. 신고기한 내에 양도소득세 신고를 하라.
양도소득세 신고는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 하여야 가산세 부담을 면할 수 있다. 양도소득세는 과세기간 중에 매번 양도할 때마다 양도소득세 예정신고를 하고 다음 해 5월까지 양도소득세 확정신고라고 하여 양도차익을 통산하여 양도소득세를 정산하여야 한다. 1년에 1건의 양도건만 있을 경우에는 확정신고가 필요 없지만 2건 이상이 될 경우에는 반드시 확정신고를 하여야 가산세 부담하지 않는것을 명심해야 한다.

조 성 준 공인회계사 21세기 부여신문 독자위원