임대차기간이 종료되었는데 상당한 비용을 들여 설치한 각종 시설을 그대로 내버려 두어야 한다거나 철거만 하여야 한다면 임차인이 임차한 물건에 대해 일정한 투자를 하거나 수선하는데 소극적일 수밖에 없다.
민법은 건물의 소유, 식목, 목축 등을 하기 위하여 토지를 임차한 경우에는 임대차기간이 종료하더라도 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 계약의 갱신을 원하지 않으면 지상건물, 수목 등의 매수를 청구할 수 있도록 규정하고 있다.
또한 건물의 임차인이 임차한 목적물을 위하여 임대인의 동의를 얻어 설치한 부속물이 있는 때에는 임대차 종료시에 그 부속물의 매수를 청구할 수 있도록 규정하고 있다.
건물임차인이 임대인의 동의를 얻어 설치한 부속물에 대해 곧바로 임대인 소유로 하거나 그 시설을 철거하고 시설비를 청구할 수 없도록 하는 취지의 약정은 임차인에게 불리한 특약이므로 그 약정에도 불구하고 무효이다.
건물의 소유, 식목, 목축 등을 하기 위하여 토지를 임차한 경우에도 그 시설물에 대해 임대인으로 소유로 하거나 임대차 종료시에 시설물을 철거하기로 하는 취지의 약정도 무효이다. 따라서 임차인은 무효인 약정을 하였다고 하더라도 임대차 종료시에 그 시설의 매수를 청구할 수 있다.
구체적으로 살펴보면 건물 자체를 수선하거나 증·개축을 한 경우에는 부속물을 설치한 것이 아니기 때문에 수리비용을 청구하는 것이지 매수청구를 하는 것이 아니다.
음식점 건물에 음식점 영업시설을 한 경우에는 건물의 편익을 위한 시설로 인정하여 매수청구를 인정한다. 그러나 주택을 무당집으로 시설한 경우나 사무실 건물에 주방시설을 한 경우에 임차한 건물의 편익을 위한 시설이 아니기 때문에 그 시설에 대해 매수청구를 인정하지 않는다.
매수청구권은 임대차계약이 종료되어야 청구할 수 있으며, 임차인이 차임의 지급을 지체하여 임차인의 채무불이행으로 인하여 임대차계약이 해지된 경우에는 매수청구권을 행사할 수 없다. 매수청구권은 임대차기간이 종료되지 않았다면 새로운 임차인이 임대차계약을 인수한 경우에도 매수청구를 할 수 있다.
매수청구권은 임대인과 임차인의 합의에 의해서 이루어지는 것이 아니며, 임차인이 상당한 가격을 정하여 매수할 것을 청구하면 매매계약이 성립한다. 매매가격에 대해 합의가 되지 않는다면 부득이 민사소송에서 감정을 통해 매매가격을 결정하게 된다.
임차인이 차임을 연체하여 임대차계약을 해지하게 되면 매수청구권을 행사할 수 없는 점을 유의할 필요가 있고, 임대인이 매수청구권을 부정하는 취지의 약정을 하더라도 효력이 없는 점을 유의할 필요가 있다.
또한 매매가 성립되더라도 그 가격에 대해 다툼이 있을 수 있으므로 매수청구를 할 물건의 가격이 그리 크지 않은 경우에는 임대인과 임차인 사이에 매매가격을 정하기 위해 협의하여 원만히 해결하는 것이 서로에게 이익이 될 것이다.
 김 동 한 합동법률사무소 해우 변호사 21세기 부여신문 독자위원 |
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