김투자 씨는 신혼전셋집에서 시작하여 맞벌이를 하면서 힘들게 모아 꿈에 그리던 내집을 장만했다. 이를 시작으로 주택 시세차이를 적절하게 활용하여 자산을 늘려왔다. 그러면서 김투자 씨는 다주택으로 인한 보유세 부담을 고민하고 주택의 시세가 오르지 않아서 주택을 상가로 대체투자했지만 상가의 보유나 관리가 쉽지 않아 양도를 하려고 결심했다.

김투자 씨는 상가의 양도소득은 주택이나 토지의 양도와는 다르게 주의해야 할 점이 있다는 얘기를 듣고 세무대리인을 찾아가 절세상담을 하려고 한다.

상가 양도소득세의 특징

주택을 양도할 경우에는 1세대 1주택 요건을 충족하는 경우 양도시 비과세 적용과 1세대 다주택자의 주택 양도에 대해서 중과를 하고 있고, 토지의 양도에 대해서는 농지 양도시 일정한 요건을 갖춘 경우에는 양도소득세를 면제해주는 규정이 있다. 또한, 비사업용 토지의 양도, 1세대 3주택자의 주택 양도시 중과 및 장기보유공제의 미적용 규정이 있다.

그러나 상가를 양도할 때는 주택이나 토지처럼 양도소득세 비과세나 면제 및 중과세와 장기보유공제의 미적용의 규정이 없고 양도소득세외 다른 세금에 대하여 주의해야 한다.

사업자의 상가 양도시에는 사업자가 아닌 개인이 양도하는 주택이나 토지의 양도소득에 대한 과세의 방법과 달리, 상가의 양도소득 중 상가건물분의 양도가액에 대한 부가가치세를 매수자로부터 거래 징수하여 납부하여야 하는 문제가 발생하게 된다.

즉 상가의 총 매매가액에는 상가건물의 매매가액과 상가건물의 매매가액에 대한 부가가치세, 그리고 상가의 부속토지의 매매가액으로 구성되어 있다. 따라서 상가의 매도자가 매수자로부터 거래 징수하여 납부하여야 하는 부가가치세를 거래징수 하지 않는 경우에는 상가건물의 매매가액에 부가가치세가 포함되어 거래된 걸로 간주하게 된다.

결국은 상가를 판매한 자는 상가건물의 매매가액에 포함된 부가가치세를 납부하게 되어 건물분 부가가치세액만큼 매매로 인한 처분소득이 감소하게 되고 이로 인하여 매수자와 다툼이 발생할 수도 있다.

상가 양도시 주의사항

상가의 양도시에는 매도자 입장에서는 매매계약서의 작성시 상가건물에 대한 부가가치세를 매수자가 부담하여야 한다는 사항을 명기해야 한다. 이에 따라 매수자로부터 부가가치세를 거래징수하여 납부해야 한다.

즉 양도자가 일반사업자로서 사업자등록이 되어 있는 상가라면 매수자가 일반과세자로 사업자를 내고 건물분에 대하여 세금계산서가 발행되었을 때 매수자가 부가가치세를 환급받을 수 있는 것이다.

한편, 상가를 과세사업자에게 포괄적으로 양도하는 경우에는 부가가치세가 과세되지 않고 있다. 포괄적 양도양수란 포괄양수도계약서를 작성하면서 상가에 대한 미지급금과 미수금을 제외한 모든 권리와 의무를 매수자에게 포괄적으로 승계시키는 것을 말하는 것으로서 매도자와 매수자가 사업자등록이 모두 되어야 한다는 것을 전제로 한다.

상가 보유 중에 임대소득이나 사업소득을 계산할 때, 상가건물에 대한 감가상각비를 비용으로 차감하여 소득금액을 계상하는 경우에는 상가 양도시에 양도가액에 대응하는 취득가액은 감가상각비를 차감한 금액으로 취득가액을 계산하게 되는데 상가의 양도시 양도차익이 커지게 되며 양도소득세의 부담이 많게 된다.

따라서 상가를 단기간 보유 후 양도하는 경우에는 양도소득금액 계산시 취득가액에서 차감되는 감가상각비의 효과를 고려하여 종합소득금액 계산시 감가상각비를 계상하는 것이 유리한 지, 아니면 나중에 양도소득세에서 비용으로 인정받는 것이 유리한 지 여부를 반드시 세무대리인과 검토해보는 것이 좋다.

조 성 준 공인회계사 21세기 부여신문 독자위원