그런데 매수인이 해당 농지가 자경농지 감면을 받으므로 1억원을 올려서 3억원에 허위계약서를 써달라고하여 별 생각없이 허위계약서를 작성하였다. 이 경우 당사자들은 어떠한 불이익이 있는지 알아보기로 한다.
그동안 부동산 거래시 허위계약서를 작성하더라도 매도인이 양도소득세의 비과세 및 감면 혜택을 받을 수 있었으나, 세법개정으로 2011년 7월 이후부터 부동산 거래시 허위계약서를 작성한 매도인은 양도소득세 비과세와 감면 혜택을 받을 수 없게 되었다. 그 적용대상은 부동산을 매매하는 거래당사자가 거래가액을 실거래가액과 다르게 작성하는 경우이다.
일반적으로 부동산을 양도하는 경우 양도가액에서 취득가액 및 필요경비를 차감한 양도차익이 발생하게 되면 양도소득세를 납부하게 된다. 그러나 일부 매도인의 경우 양도소득세를 탈세하기 위하여 매수인과 협의하여 다운계약서를 작성하는 경우가 있거나, 나중에 팔 경우를 대비해서 1세대1주택 비과세주택이나 8년이상 자경농지에 해당하는 농지의 경우에는 매매가를 높여서 쓰는 경우도 있다.
이하에서는 허위계약서가 적발되는 경우 가산세 등의 불이익에 대하여 간단하게 살펴보도록 하자. 허위계약서 특히 다운계약서는 왜 작성할까? 부동산을 매매하는 경우 매도인은 양도소득세를 납부하여야 하며, 매수인은 취득세 등을 납부하여야 한다. 양도차익은 양도가액에서 취득가액 및 필요경비를 차감한 것이므로 양도가액이 내려가면 매도인이 부담하는 양도소득세도 줄어들게 된다. 또한 양도가액이 내려가면 매수인이 부담하는 취득세 등도 줄어들게 된다.
이러한 이유로 일부 매도인은 부동산을 매매하는 과정에서 매수인과 협의하여 실제 부동산의 거래가액보다 낮은 가액으로 매매계약서를 작성하는 소위 다운계약서로 양도소득세 및 취득세 등을 탈세하려는 경우가 있다. 해당 부동산의 매매 당시에는 매도인과 매수인이 모두 세금을 탈세할 수 있기에 유혹은 더욱 커지게 마련이다.
그러나 보통 매수인이 추후에 해당 부동산을 양도하는 과정에서 문제가 발생한다. 매입할 때는 취득세 등을 탈세했지만 양도할 때는 취득가액이 실제보다 낮게 적용되어 양도소득세 부담이 늘어나기 때문이다.
이런 경우 당초 매수인은 적극적으로 사실관계를 입증하여 양도소득세를 줄이려고 할 것이고, 과거의 실제계약서를 세무서에 제출할 경우가 있다. 이 과정에서 당초 매도인의 양도소득세 탈세가 적발되는 경우가 많이 있다.
위의 사례에서 김씨는 8년이상 농지소재지에 거주하면서 농사를 지어서 양도소득세가 감면되어야 하지만 허위계약서를 작성하여서 약 2천만원이 넘는 양도소득세를 납부해야 한다. 물론 해당 양도소득세의 10%에 해당하는 금액을 지방소득세로 납부해야 한다.
이처럼 부동산을 양도하면서 다운계약서를 작성한 사실이 적발되면 본래 부담할 양도소득세 뿐만 아니라 가산세도 추가로 추징 당하여 세금폭탄을 맞을 수 있다. 그리고 군청에서 이상거래에 대하여 실거래가액 조사를 통하여 실거래가액 위반이 확인되면 위반된 금액에 대하여 취득세의 1.5배 이하의 과태료를 매도인과 매수인에게 부과하고 관할 세무서에 통보하게 된다는 것도 주의해야 한다.
여기서 주의할 점은 형행 조세범처벌법에 따르면 사기나 그밖의 부정한 행위로써 조세를 포탈한 자는 2년이하의 징역 또는 포탈세액의 2배이하에 상당하는 벌금에 처하도록 하고 있다는 것이다.
이러한 것을 감안한다면 허위계약서를 작성해서 얻는 이익보다 그것이 밝혀지면 따라오는 불이익이 너무나 감당하기 어려운 수준이 되는 것이다. 따라서 탈세의 유혹에 빠져서 허위계약서를 작성하여 혹시나 조사받지 않을까 하는 불안감에 있으면서 추후에 가산세 등의 불이익을 받기보다는 사전에 세무전문가와 충분한 상담을 통하여 합법적인 절세방안을 모색하는 것이 좋겠다.
 조 성 준 공인회계사 21세기 부여신문 독자위원 |
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