부동산을 양도하는 경우 기본적인 사항이지만 일정한 법칙에 의해서 양도를 하게 되면 그렇지 못하는 경우보다 훨씬 많은 세금을 줄일 수 있다. 비록 부동산의 매매가 시기에 따라서 투자수익이 달라지므로 계획했던 것처럼 법칙을 완전히 적용할 수는 없지만 기본적인 방향을 가지고 실제 사례에 적용을 한다면 양도소득세를 줄이거나 감면하는 것도 가능하다.
부동산을 매매 하기 전에 사전에 상담필요
양도소득세 등 세무신고를 하다보면 안타까운 경우가 많이 발생한다. 특히, 사전에 상담을 했다면 세금을 내지 않거나 절세 할 수 있는 방법이 있는데, 부동산 매매등기가 난후에 신고하러 오면 절세 할 수 있는 방법이 없는 경우가 있다. 이런 경우에 대비하기 위해 부동산을 매매하려면 사전에 양도소득세는 얼마나 나오는지 절세방법은 없는지 세무전문가와 상담은 필수적인 것이라 하겠다.
1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 후에 양도
주택을 매매할 때 양도시기 등을 조절할 수 있다면 비과세 요건을 갖추어 양도소득세를 면제 받을 수 있다. 국내에 1세대가 1주택을 2년이상 보유한 후 매매할 경우에는 양도소득세를 면제 받을 수 있다. 그러므로 주택을 2년미만 보유 후 판매하면 양도소득세를 내야하는 상황일 경우에는 2년을 넘긴 후 양도하면 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.
또한, 부모님이 주택을 보유하고 있는 경우에 부모님과 사정상 주소를 같이 하고 있으면 양도하기 전에 부모님과 세대를 분리해야 비과세 받을 수 있다. 주소를 같이하고 있는 부모님은 같은 세대로 보기 때문에 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없기 때문이다.
8년이상 자경한 농지를 양도할 때도 양도소득세를 면제해 주는 규정이 있는데, 만8년이상 농사지어야 하고 주민등록상 주소지도 농지소재지에 거주하여야 하므로 위 요건에 맞도록 양도시기와 주소지를 조절해야 한다.
부동산 취득 후 양도할 때 최소 2년 보유
양도소득세의 기본세율은 양도차익이 많을수록 높은 세율을 적용하는 초과누진세율구조(6%~38%)를 취하고 있는데, 해당 부동산을 2년미만 단기 보유할 경우는 더 높은 세율을 적용한다.
단기보유세율은 1년 미만 보유한 경우 55%의 단일세율(지방소득세 포함)을 적용하고 1년이상 2년미만 보유 시는 44%의 단일세율을 적용하게 된다. 따라서 부동산은 최소한 2년 이상을 보유해야 세율 차이로 인한 불이익이 없게 된다.
부동산을 취득은 부부 공동명의로
단계별로 공동명의로 할 때 세금부담의 차이를 살펴보면, 우선 취득시 부담하는 취득세, 등록세의 경우 세율구조상 공동명의든 단독명의든 차이가 없다. 그러나 보유단계의 세금인 재산세와 종합토지세의 경우 과표가 클수록 세금이 많아지는 누진구조인데, 부부는 합산해서 과세하지 않기 때문에 공동명의가 유리하고, 양도소득세의 경우도 부부를 합산하여 과세하지 않고 각자에게 양도소득공제를 하며, 각자의 소득에 대한 세금을 계산하기 때문에 공동명의가 유리하다. 또한, 상속의 경우에도 상속재산이 줄어들어 세금이 줄어드는 효과가 있기 때문에 공동명의가 유리하다.
부동산 양도는 1년에 한 번만
양도소득세는 1월 1일부터 12월 31일까지의 양도소득에 대해서 1년을 단위로 세금을 계산하는 소득세이다. 따라서 2014년 1월에 양도하고, 2014년 12월에 또 다른 부동산을 양도하는 경우 같은 해에 양도한 두 부동산의 양도소득을 합산하여 과세하게 되어서 각자 세금을 냈더라도 추가로 세금이 누진되어 나온다. 그러나 2014년 12월에 양도하고 2015년 1월에 양도한다면 과세연도가 달라지기 때문에 초과누진세율을 피할 수 있게 되고 세금이 줄어든다.
바뀌는 세법규정을 잘 살펴보도록
요즘은 부동산 경기상황과 정치적인 논리로 인해 수시로 부동산 관련 세제가 바뀐다. 특히, 연말연시는 세법이 개정되고 실제로 적용되는 시기이므로 관심과 주의가 필요하다. 그러므로 항상 개정세법에 대하여 관심을 가지고 바뀌는 세법에 따라 사전에 양도시기를 조절하여 양도소득세를 절세할 수 있다.
양도소득세는 양도 당시의 상황을 기준으로 하여 비과세, 감면과 같은 요건을 판별한다. 또한, 양도의 특성상 얼마 동안 보유했느냐에 따라서 적용되는 세율, 계산식이 달라질 수도 있다. 양도소득세는 각 개인의 재산 보유 상황이나 시기에 따라 다양한 경우가 발생할 수 있으므로 자신에게 유리한 양도시기를 파악해야 한다.
이 모든 것은 전문가가 아닌 일반인이 판단하기 어려워 잘못된 판단을 할 수 있으므로 항상 세무전문가와 상담하는 습관을 가져야 한다.
 조 성 준 공인회계사 21세기 부여신문 독자위원 |
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