양도소득세는 과세표준에 세율을 적용해 산출세액을 계산하는데, 이때 ‘과세표준’은 양도차익에 장기보유특별공제와 양도소득기본공제를 제외하고 계산한다. 일반적으로 1세대가 2주택 이상을 보유했다면 ‘과세표준’이 가장 큰 주택을 2년 이상 보유한 상태에서 가급적 가장 마지막에 양도하는 것이 세금면에서 이득이다.

1세대가 2주택 이상을 보유한 경우 양도차익이 적고 보유기간이 긴 주택을 먼저 양도하고 세금을 납부한 후 양도소득 과세표준이 가장 큰 주택을 2년 이상 보유한 후에 가장 마지막에 양도하면 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있다.

▶양도소득 과세표준
양도소득 과세표준은 양도가액에서 취득가액, 자본적 지출액 및 양도비 등을 차감하여 계산한 양도차익에서 장기보유특별공제 및 양도소득기본공제를 차감하여 계산한다. 여기서 양도가액, 취득가액, 자본적 지출액 및 양도비 등은 원칙적으로 실지거래가액에 따르도록 하고 있다.

▶취득가액을 확인할 수 없는 경우
장부, 매매계약서 및 영수증 그 밖의 증명서류에 의하여 그 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 및 기준시가의 추계방법을 순차로 적용하여 산정할 수 있도록 하고 있다.

▶3년 이상 보유하면 장기보유특별공제 가능
장기보유특별공제는 토지 및 건물로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 적용한다. 종전에는 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택에 대해서는 장기보유특별공제를 적용하지 않았으나, 주택거래를 활성화하기 위해서 2012년 1월 1일 이후 최초로 양도하는 것부터는 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택에 대해서도 장기보유특별공제를 적용하도록 하고 있다. 따라서 1세대가 2주택 이상을 보유한 경우 양도차익이 적고, 보유기간이 긴 주택을 먼저 양도하는 것이 세금 측면에서 유리할 것이다.

▶1세대 1주택 비과세의 적용
주택거래 활성화를 위하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 중 해당 주택의 보유기간이 3년 이상에서 2년 이상으로 변경되었다. 따라서 1세대가 2주택 이상을 보유한 경우 양도소득 과세표준이 가장 큰 주택을 2년 이상 보유한 후에 가장 마지막에 양도하면 비과세를 받을 수 있다. 다만, 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 고가주택의 양도에 대해서는 비과세가 적용되지 않는다.

▶주의할 점
여기서 주의할 점은 다가구주택 및 다세대주택의 경우 1주택의 판정기준을 검토하여야 하며, 동일한 연도에 누진세율이 적용되는 자산을 2회 이상 양도하는 경우 합산하여 신고한다는 것이다. 세법에 따르면 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하이고 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이고 입주세대는 19세대 이하가 거주할 수 있어야 한다.

다세대주택은 바닥면적이 660㎡이하로서 층수가 4개층 이하인 주택으로서 단독주택이 아닌 공동주택에 포함된다.세법상 다가구주택은 가구별로 분양하지 않고 하나의 매매단위로 양도하면 단독주택으로 간주되고 1세대 1주택 비과세 혜택이 적용되지만 1세대가 소유한 다세대주택은 한번에 모두 양도하더라도 다가구주택처럼 1주택 비과세 혜택을 받을수 없다. 그러므로 다세대주택도 다가구 주택으로 용도를 변경한 후 2년이상 보유하고 하나의 매매단위로 양도한다면 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있다.

한편, 일반주택을 한 채 가지고 있을 때 주택을 상속받는다면 일반주택을 양도할 때는 비과세를 적용 받을 수 있지만 상속주택을 양도할 때는 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 없다는 것을 주의해서 처분순서를 정해야 한다. 따라서 1세대 2주택 이상을 보유한 경우 해당 주택을 양도하기 전 세무전문가와 충분한 상담을 하는 것이 절세의 지름길이다.

조 성 준 공인회계사 21세기 부여신문 독자위원