이하에서는 주택 등을 처분할 때 양도소득세를 절세할 수 있는 방법에 대하여 알아보기로 한다. 주택 등 부동산을 양도하는 경우 양도가액에서 취득가액 및 필요경비를 차감한 양도차익에 대하여 양도소득세를 신고 및 납부하여야 한다.
여기서 해당 부동산의 보유기간이 3년 이상인 경우에는 최대 30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 그리고 보유기간이 2년 이상인 부동산을 동일한 연도에 2회 이상 팔면 양도소득금액을 합산하여 양도소득세를 산출한다.
일시적으로 1세대 2주택이 된 경우 종전 주택을 3년 이내에 처분하는 것이 유리하다.
국내에 1주택을 소유한 1세대가 해당 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 다른 주택을 취득한 경우 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하면 이를 1세대 1주택으로 보도록 하고 있다. 따라서 일시적으로 2주택이 된 경우 종전 주택을 3년 이내에 처분하면 비과세 등의 혜택을 받을 수 있게 된다.
주택이 여러 채인 경우 양도소득세가 가장 많은 주택을 마지막에 양도하는 것이 유리하다.
양도차익에서 장기보유특별공제 및 기본공제를 차감한 과세표준에 세율을 적용하면 양도소득세가 산출된다. 1세대 1주택의 경우 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 고가주택의 경우에도 9억 초과분에 대하여만 과세되므로 여러 채의 주택을 보유한 경우 양도소득세가 가장 큰 주택을 마지막에 양도하는 것이 절세방안이 될 것이다. 양도차손이 발생하는 부동산은 다른 부동산과 동일한 연도에 양도하는 것이 유리하다.
현행 소득세법은 매년 1월 1일부터 12월 31일까지를 과세기간으로 하고 있다. 동일한 연도에 2회 이상 부동산을 양도하여 양도차익과 양도차손이 발생한 경우 해당 양도차손을 양도차익에서 공제받을 수 있다.
양도소득은 사업소득과 달리 결손금의 차후년도 이월공제를 허용하고 있지 않으므로, 양도차손이 발생한 경우 해당 결손금을 공제받기 위해서는 동일한 연도에 다른 부동산을 양도하여야 한다.
아파트 등 매매사례가액이 있는 경우 배우자 증여를 활용하면 절세가 가능하다.
상속증여세법에 따르면 아파트 등 매매사례가액이 있는 자산을 증여하는 경우 증여재산가액으로 인정하고 있으며, 배우자로부터 증여를 받은 경우 10년간 합산하여 6억원의 증여재산공제를 받을 수 있다. 따라서 매매사례가액이 6억원 이하인 부동산을 배우자에게 증여하면 증여세를 부담하지 않고, 해당 매매사례가액을 추후에 취득가액으로 인정받아서 양도소득세를 줄일 수 있다.
여기서 주의할 점은 배우자 간의 증여의 경우 10년간 합산하여 6억원까지 증여세는 피할 수 있으나, 취득세 등은 부담하여야 하며, 배우자로부터 증여받은 부동산을 5년 이내에 양도하면 이월과세를 적용받아서 당초증여가 무효가 되므로 증여 후 5년이내 양도하면 절세효과가 사라진다는 것이다.
공동명의를 활용하여 절세할 수 있다.
현행 소득세법은 개인별로 소득금액을 계산하여 소득세를 산출하며, 2년 이상 보유한 부동산을 양도한 경우 초과누진세율이 적용된다. 또한 연 250만원의 양도소득기본공제를 개인별로 받을 수 있다.
따라서 당초에 공동명의로 취득하는 것이 단독명의로 취득하는 것에 비하여 추후에 양도소득세 부담이 줄어드는 경우가 많다. 여기서 주의할 점은 공동명의로 취득하는 시점에 자금출처에 대한 소명이 가능하지 않은 경우 증여세가 추징될 수 있다는 것이다.
양도 전 미리 준비해야 한다.
이상에서 살펴본 바와 같이 2채 이상의 주택을 보유한 경우 일시적 2주택, 양도순서, 양도차손, 배우자 증여 또는 공동명의를 활용하면 양도소득세를 줄일 수 있다. 이외에도 취득가액 및 필요경비를 입증할 수 있는 서류 및 각종 감면규정을 활용하면 양도소득세를 절감할 수 있게 된다.
일반적으로 부동산의 양도시기는 잔금일과 등기접수일 중에서 빠른 날로 한다. 일단 양도를 하면 세금 부담이 많아도 무조건 신고 납부를 하여야 한다. 따라서 양도를 하기 전에 미리 세무전문가와 충분한 상담을 하는 것이 절세의 지름길이 될 것이다.
 조 성 준 공인회계사 21세기 부여신문 독자위원 |
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