세법은 1세대 1주택자의 최소 주거생활 안정을 위해 일정 조건을 충족하면 비과세를 하는 제도를 운영하고 있다. 1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 하나의 세대를 말한다.

그러나 의도적이든 그렇지 않든 1세대가 2주택 이상 소유하는 경우, 어떤 주택을 먼저 양도해야 합법적인 절세를 할 수 있는지 주택의 양도순서를 정해볼 필요가 있다.

현행 소득세법은 누진세율구조로 되어 있는데 낮은 세율을 적용시키기 위해 양도소득금액이 가장 작은 주택을 먼저 양도하도록 유도하는 것이 중요하다. 따라서, 1세대 2주택 이상인 경우 세금 절세 면에서 볼 때 모든 주택을 비과세로 유지하는 것이 가장 바람직하다.

어느 하나라도 비과세 요건이 충족 안될 경우

①적용되는 세율이 얼마인지 고려해 세율이 다른 주택일 경우, 각각 산출된 세금이 작은 것을 먼저 양도한다(세율은 보유기간이 1년 미만이면 50%, 1년에서 2년까지는 40%, 2년 초과 보유는 6~35%의 초과 누진세율을 적용한다).

②적용 세율이 동일하다면, 양도소득금액이 가장 작은 것을 먼저 양도하는 것이 전체 세금절세 면에서 유리할 수 있다. 왜냐면, 궁극적으로 내야 할 세금의 총액을 최소화시키는 것이 절세의 지름길이기 때문이다.

다주택자에 대한 양도소득세 완화 규정을 근거로, 다음과 같은 대표적인 상황별 양도순서는 일반적인 절세방법의 하나가 될 수 있지만, 양도주택의 비과세 요건과 주택수 산정 여부에 대한 자세한 판단은 별도로 세무전문가에게 문의할 필요가 있다.

1세대 2주택 이상인 경우

①부모와 자식간 1주택 소유 시 각각 세대 분리 후 비과세 요건 충족하여 양도하면 비과세
②2년 이상 보유한 주택 중 양도소득금액이 가장 작은 주택을 먼저 양도
③1년 이상 2년 미만 보유한 주택을 양도
④1년 미만 주택을 양도

대체 취득 위해 일시적 1세대 2주택인 경우

①비과세 요건이 충족된 종전 주택을 2년 이내에 먼저 양도하면 비과세
②대체 취득 주택을 비과세 요건 충족 후 양도하면 비과세

1세대 1주택자가 상속으로 주택 취득 시

①종전 주택을 비과세 요건 충족하여 먼저 양도하면 비과세
②상속 주택을 비과세 요건 충족하여 나중에 양도하면 비과세

부모 봉양, 혼인으로 인한 세대합가로 인한 일시적 1세대 2주택인 경우

①5년 이내에 2주택 중 비과세 요건 충족한 주택 먼저 양도하면 비과세
②나머지 주택을 비과세 요건 충족하여 양도 시 비과세

귀농 주택과 함께 1세대 2주택인 경우

일반 주택을 비과세 요건 충족하여 양도하면 비과세(귀농 주택 등 일정요건을 갖춘 경우에 한해서 농어촌 주택은 주택수 산정 제외)

경제가 힘들어 질수록 국가는 세금을 더욱 걷으려고 하고 이로 인하여 세금의 중요성은 더욱 커지고 있다. 탈세는 지탄받아야 하지만 법 테두리 안에서 세금을 줄이는 절세는 권장할 만한 방법이다. 세법은 어려울 수도 있지만 관심을 가지면 흥미롭고 실생활에 많은 도움이 된다.

위에서 설명한대로 주택을 파는 순서에 따라 세금이 많이 절약될 수도 있으므로 주택을 양도할 때나 보유할 때 세무전문가와 상의하여 일처리를 하는것이 절세의 지름길이 될수도 있다.

조 성 준 공인회계사 21세기 부여신문 독자위원