세법에서는 김세무와 김회계처럼 가까운 친인척을 ‘특수관계인’이라고 한다. ‘특수관계인’의 범위는 배우자, 6촌이내 혈족, 4촌이내 인척 등을 말하며, 가까운 친지간 매매 거래라도 세금은 실제로 오간 거래 금액에 대해 계산하면 된다.
위의 사례에서 김세무는 부동산의 양도 차익에 대해 양도소득세를 내고, 김회계는 부동산 취득 가액에 대해 취득세를 낸다. 이렇게 ‘특수관계인’과 거래할 때 주의할 부분은 거래 대금을 얼마로 했느냐는 점이다. 얼마에 팔고 샀느냐에 따라 형의 양도 차익이 달라지고, 동생의 취득가액이 달라져 세금이 달라지기 때문이다.
원칙적으로 거래 금액은 당사자가 자유롭게 결정하면 되지만, 김세무와 김회계처럼 ‘특수관계인’이 거래하면서 세금을 부당하게 줄이는 것을 막기 위해 세법에서는 ‘시가’ 범위에서 거래하도록 하고 있다. 그렇다면 김세무와 김회계의 거래 금액이 어느 정도일 때 ‘시가’의 범위에서 벗어났다고 하는 걸까?
애매한 시가의 범위
세법에서 부당한 거래인지 여부를 따지기 위해 기준으로 삼는 가격인 ‘시가’란 불특정 다수인 사이에 거래할 때 통상 성립된다고 인정되는 금액이다. ‘시가’는 거래 시점마다 변동할 수 있으므로 정확한 가격을 확인하기 쉽지 않다.
아파트처럼 인근에 면적, 용도, 기준 시가 등이 비슷한 부동산이 다수 있을 때는 최근 이뤄진 매매 사례가액도 ‘시가’에 포함되며 감정가액 등 시가로 보는 다른 가액이 없을 때는 기준시가를 적용하기도 한다.
특수관계인 간 매매 시 기준으로 삼는 시가는 매매일 전후 3개월 이내 기간에 발생한 금액으로 한다. 따라서 특수관계인 간에 거래할 때는 적어도 이 대상 기간 내에 ‘시가’가 있었는지 여부를 확인하는 것이 좋다. 특수관계인 간 거래로서 ‘시가’보다 일정 범위(시가의 30%나 3억원 중 적은 금액) 이상 낮거나 높은 가격에 대해서는 추가로 증여세 문제가 발생한다.
반면 특수 관계가 없는 거래 당사자는 거래의 관행상 정당한 사유 없이 시가보다 30% 이상 높거나 낮은 가격으로 양수 양도한 경우에 한해 증여세를 적용한다.
싸게 팔아도, 비싸게 팔아도 증여 해당
특수관계인 간 거래에서 매매 대가와 시가와의 차액이 시가의 5%나 3억원 이상일 때는 거래 금액을 부인하고 시가로 양도했을 때에 해당하는 양도소득세를 내게 한다.
반면, 증여세의 과세 기준은 약간 다르다. 특수관계인 간 거래에서 시가보다 낮은 가액으로 양도 시 매매 대가와 시가와의 차액이 시가의 30%나 3억원 이상이면 재산을 양도받은 사람이 증여세를 내야 한다. 싸게 구입함으로써 이익을 증여받은 것으로 보는 것이다.
예를 들어 시가 10억원의 부동산을 형이 동생에게 5억원에 거래한 경우를 가정을 해보자. 형은 시가의 5% 이상 싸게 팔았기 때문에 거래 금액 5억원이 아닌 시가 10억원으로 팔았을 때의 양도소득세를 내야 한다. 동생은 시가보다 5억원이나 싸게 구입했으므로 시가의 30%나 3억원 중 적은 금액인 3억원 보다 많은 정산 후 2억원의 이익에 대해서는 증여세를 내야 한다.
기준 금액 이상 싸게 파는 경우 뿐 아니라 비싸게 파는 경우도 증여라고 할 수 있다. 이 경우에는 비싸게 파는 사람이 증여받은 것으로 보며, 기준 금액은 매매 대가와 시가와의 차액이 시가의 30%나 3억원 이상인 경우다.
부모와 자녀간에도 매매가 가능할까?
세법에서는 배우자나 자녀에게 양도할 때 증여로 추정한다. 특히, 8년 이상 자경농지의 경우 양도소득세를 감면 받을 수 있기 때문에 실제 매매로 등기이전을 하는 경우가 있다. 양도는 거래대금이 실제로 오가는 것을 전제하는데 세법에서는 배우자나 자녀와의 거래에서는 대금이 오가지 않았을 것으로 추정하는 것이다.
이렇게 되면 재산을 이전하는 사람이 양도소득세를 내는 대신 이전받은 사람이 증여세를 내야 한다. 증여세는 증여받은 재산가액 전체에 대해 과세하므로 증여세 부담이 양도소득세보다 클 수 있다.
그러나 실제 거래가 명확하다면 관련 자료로 입증해 양도로 인정받을 수 있다. 거래대금이 배우자나 자녀의 소득에서 나온 명확한 자금으로써 시가 범위의 거래 대가를 실제로 주고 받았다는 사실이 매매계약서나 금융증빙에 의해 객관적으로 확인돼야 한다. 따라서 부모와 자녀의 거래라고 하더라도 무조건 증여로 추정되는 것은 아니다.
가족이나 친척처럼 가까운 사이의 거래라도 아무런 관계가 없는 사람과 할 때처럼 똑같이 자금이 오가고 시가로 거래했을 때는 문제되지 않는다. 그러므로 가까운 사이에 거래할 때는 위와 같은 세법상 문제점을 사전에 파악하여 검토한 후에 거래하는 것이 현명한 것이다.
 조 성 준 공인회계사 21세기 부여신문 독자위원 |
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