아파트는 여러 사람이 공동으로 거주하는 공간이기 때문에 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 그 사용의 제한을 받을 수 있다. 아파트 입주자는 아파트의 보존에 해로운 행위를 하거나, 공동의 이익에 반하는 행위를 하여서는 아니되고, 주거용도로 분양된 아파트에 대해 정당한 사유 없이 주거 외의 용도로 사용하거나, 그 내부벽을 철거·파손해 증·개축하는 행위는 하지 말아야 한다.
주거 용도로 분양된 아파트에 대하여 다른 용도로 사용하거나, 그 내부벽을 철거하는 행위가 금지된다고 하여 곧바로 이웃 주민이 상대방에게 제재를 가할 수는 없다. 아파트 입주자가 아파트 입주민 공동의 이익에 반하는 행위를 한 경우, 아파트 소유자 전원으로 구성된 관리단 집회에서 과반수 이상의 결의에 의하여 그 행위에 대한 정지, 그 행위로 인한 결과를 제거 또는 그 행위의 예방에 필요한 조취를 취할 것을 관리인이나 관리단 집회에서 지정한 소유자가 위반행위를 한 소유자에게 청구할 수 있다.
즉, 아파트의 소유자라고 누구나 청구할 수 있는 것이 아니라 관리단 집회의 결의에 의해 관리인이나 관리단 집회에서 지정한 소유자만 청구할 수 있다. 아파트 입주가 위반행위를 시정하지 않고 계속해서 위반행위를 하여 공동생활상의 장해가 크게 발생해 공동생활 유지가 심히 곤란한 때에는 관리단 집회에서 3/4 이상의 결의에 의해 소송 절차를 통해 상당한 기간 동안 사용을 금지시킬 수도 있고, 위반행위를 한 소유자의 부동산에 대하여 법원에 경매를 청구할 수 있다.
아파트의 임차인이 위와 같은 피해를 발생시키는 경우에도 관리단 집회에서 3/4 이상의 결의에 의해 임대차계약을 해제하고 소유자에게 인도하라고 청구할 수도 있다. 사무실 용도로 엄격히 제한한 집합건물에서 임차인이 독서실 용도로 사용하기 위해 증·개축을 하고 있는 경우, 관리단 집회에서 임차인이 독서실 용도로 사용하기 위해 증·개축을 하는 행위는 공동의 이익에 반하는 행위로 판단, 독서실 용도로 사용하는 것을 금지할 것을 의결하였다면 임차인이 독서실의 증·개축을 위해 출입하는 것을 금지시킬 수 있다는 판결도 있다. 입주자가 아파트 사용의 제한에 관하여 위반행위를 한 경우 그 위반행위의 시정뿐만 아니라, 사용금지 또는 경매청구까지도 가능할 수 있다.
그러나 이웃주민이 아파트 입주자의 권리행사에 제한을 가하는 것이기 때문에 관리단 집회 의결의 정족수를 까다롭게 규정하고 있으며, 법원에서도 엄격하게 판단하는 경향이 있다.
공동주택인 아파트의 사용으로 인해 분쟁이 발생하기 전에 이웃 주민에게 피해가 가지 않도록 주의를 하고 양해를 구하는 것이 법률적 판단에 앞서 필요할 것이다.
 김 동 한 합동법률사무소 해우 변호사 21세기부여신문 독자위원 |
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